空き家を買うメリットとリスク





中古住宅を買うとき考えること

近年全国で空き家が急増していますが、今後も更に増え続けるのは明らかです。
そこで空き家となった中古住宅を購入してリノベーションする、メリットとリスクを考えて見ました。

空き家を買うメリット

大きな家が買える

新築の場合は当然土地も必要で、土地と家を買おうと思うと大金を借り入れし、30年近くに渡って返済しなければならないが、空き家の場合は土地と家がセットになって売られています。
中には家の価値はなく土地代だけで購入できる空き家も少なくありません。
地方に行けば土地代も驚くほど安く、リフォームに予算を多く回すことができます。

固定資産税が安い

空き家は中古住宅なので当然築年数によって固定資産税も下がっています。
その空き家をまるで新築のようにリノベーションしても多くの場合、固定資産税はそのまま変わりません。
この固定資産税こそ空き家を買う一番大きなメリットと言えます。
固定資産税が上がるのは増築して床面積が増えたり、敷地内に倉庫などを別に建てた場合です。

補助金や減税を受けられる

すまい給付金
http://sumai-kyufu.jp/
消費税増税による住宅取得負担軽減で給付金が支給される。最大50万円
長期優良住宅化リフォーム推進事業
本事業は、インスペクション、性能の向上を図るリフォーム及び適切なメンテナンスによる既存住宅ストックの長寿命化に資する優良な取り組みに対し、国が事業の実施に要する費用の一部について支援することにより、既存住宅ストックの質の向上及び流通促進に向けた市場環境の醸成、及びそれらの取組の普及を図ることを目的とします。

その他にもリフォームに関する市町村の補助金制度や固定資産税減税などあらゆる補助金や減税が用意されています。

多くの物件から選ぶ事ができる

現在日本の空家数は820万戸で空き家率は13.5%です。
野村総合研究所は2033年(14年後)の空家数を約2,170万戸に倍増するという推計を発表しています。日本の家の1/3近くが空き家になるという予測です。

空き家は買い手市場

今から空き家の持ち主は早く売らないと損をするといった政策が打ち出されていくでしょう。
現に空き家で放置していた物件に固定資産税の軽減措置が除外されるなど、実質6倍の固定資産税を払わなくてはならないように、空き家は大きな負の財産になっています。
そうならないためにも誰もが安くても空き家を売りたいのです。

付帯設備が無料で手に入る

土地を買って新築をする場合は上下水道の負担金や時には擁壁の設置など付帯工事に多くの予算を必要としますが、空き家の場合は現状の上下水道の権利やフェンス、塀、倉庫やカーポートなども売値には上乗せされずに売買されることがほとんどです。
したがって空き家を探す場合は、家だけでなくこの付帯設備の状況を詳しく確認することがお薦めです。

空き家を買うリスク

土地や家の価値が見極めにくい

宅地造成された土地なら、その付近にも売地があり坪単価の目安にもなりますが、空き家の場合は近隣の土地の相場が分かりにくく素人には判断ができません。
家の価値も素人では分からないので、不動産屋など第三者に頼ることになります。
しかし実際は、価値を見極めることができる不動産屋が少ないのも実情です。
例え建築の専門家でも屋根裏や床下に潜り込んで慎重に検査して初めて価値を見抜くことができると言えます。

実際は住んでみないと分からない家のトラブル

漏水しているとか風の方向によって雨が漏る、床から虫が上がってくる、寝室が寒いなど実際に住んでみないと分からないことは多くあります。
安く買ったと思って住んでみると冬がとっても寒く結露も激しいので、リフォーム屋さんに点検してもらうと「断熱材がまったく入っていないので寒くて結露は当然です」と言われ、「そのまま住めます」と言われて買ったのに思いが違ったなどの例もあります。

まだ築年数の新しい家の場合は、建てられた当時の設計図書が残されている場合も多いので確認が必要です。
都市計画区域外の空き家の場合、建築確認申請が不要で建築当時の建築基準法に適合していないということも大いにありえます。

解体する建物が多い場合は損をする

例え家の価値はなく土地代だけで空き家を買っても解体するのなら解体費を考慮しておかなければ、解体費が思いがけなく高くつく場合があります。
納屋や倉庫、車庫などの付帯した建物も解体するものが多いとか、家屋の内部に撤去処分するものが残っている場合は購入条件を正確に聴いておく必要があります。

大きすぎる土地や建物を買うと後で後悔する

地方の物件でいくら安いからとはいえ、大きすぎる土地や建物を買ってしまうと管理ができずに後悔します。
例えば駐車場を含めても50坪程度の土地で十分だと考えている人が、いくら金額がそれ以下で500坪の土地を買っても管理ができずに後になって後悔することになります。
特に都市部に暮らしていた人が田舎暮らしにあこがれて大きな田舎の家に引っ越して、思いがけなく大変だと感じるのが土地や家の管理なのです。

空き家を買うメリットとリスクを考えたまとめ

予算に余裕を持って空き家を買えばメリットを生かせる

空き家を買う場合は購入後の修繕や管理、リフォーム予算に余裕をもてるなら無理をして新築を選ぶより正しい結果に繋がりますが、予算に余裕が持てない空き家を買うことはお勧めできません。

大きめの空き家を買って二世帯住宅にリノベーション

新築で二世帯住宅を建てようと思うと、通常の家の1.5~2倍の予算が必要になります。
特に新築では家が大きくなると固定資産税の軽減措置が受けられないと言ったこともあります。
築年数にもよりますが、空き家のリノベーションなら多少大きな家でも新築に比べ固定資産税のメリットは大きいと思います。

趣味を楽しみながら生活したい人は空き家が正解

家の修理や管理をDIYなどの趣味にしてしまう人や、車や単車の趣味を楽しみたい人などは返って空き家の方が都合のいい事も多いと感じます。
自分の趣味ライフに合った空き家探しをお勧めします。